09.09.2025
Beim Kauf oder der Finanzierung einer Immobilie spielen zwei verschiedene Wertbegriffe eine zentrale Rolle: Verkehrswert und Beleihungswert. Während der Verkehrswert den Marktpreis widerspiegelt, errechnet die Bank einen oft niedrigeren Beleihungswert als Grundlage für die Kreditvergabe. Doch warum ist das so?
1. Was ist der Verkehrswert?
📌 Definition gemäß § 194 BauGB:
🔹 Wie wird der Verkehrswert berechnet?
- Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten)
🔹 Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
✔️ Lage (Makro- und Mikrolage)
✔️ Zustand und Ausstattung
✔️ Markttrend & Nachfrage
✔️ Nutzungsart (Eigennutz, Vermietung)
Der Beleihungswert ist der langfristig gesicherte Wert einer Immobilie, den eine Bank für die Finanzierung ansetzt. Er wird konservativ berechnet, um das Risiko der Bank zu minimieren.
„Der Beleihungswert ist der Wert, der während der gesamten Darlehenslaufzeit mit hoher Wahrscheinlichkeit realisiert werden kann, unabhängig von zwischenzeitlichen Marktschwankungen.“
- Langfristige Wertstabilität wird berücksichtigt
- Sicherheitsabschläge zwischen 10 – 30 % vom Verkehrswert
🔸 Marktschwankungen vermeiden → Immobilienpreise können fallen, die Bank kalkuliert mit langfristigen Werten.
🔸 Verwertbarkeit sicherstellen → Falls der Kreditnehmer nicht zahlt, muss die Bank die Immobilie schnell verwerten können.
🔸 Kreditausfallrisiko minimieren → Je konservativer der Beleihungswert, desto niedriger das Risiko für die Bank.
- Wohnimmobilien in guter Lage: 10 – 20 %
- Spezialimmobilien (Hotels, Logistikzentren): 30 – 40 %
Die Beleihungsgrenze bestimmt, wie viel Prozent des Beleihungswerts die Bank tatsächlich finanziert.
- Wohnimmobilien: 80 – 90 % des Beleihungswerts
- Spezialimmobilien: 50 – 60 % des Beleihungswerts
- Beleihungswert der Immobilie: 400.000 €
- Maximaler Kreditbetrag: 400.000 € × 80 % = 320.000 €
6. Fazit – Warum ist der Beleihungswert so wichtig?
💡 Tipps für Kreditnehmer:
✔️ Mehr Eigenkapital einbringen, um bessere Konditionen zu bekommen
✔️ Immobilie modernisieren, um einen höheren Beleihungswert zu erzielen
✔️ Objekte mit stabiler Wertentwicklung bevorzugen
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